شروط الامتداد القانوني
لعقود إيجار المساكن
تنص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه: "... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ...".
ويبين من نص الفقرة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لصالح زوج وأقارب المستأجر إذا توفي أو ترك العين خلال فترة الامتداد القانوني للإيجار
توافر الشروط الآتية:
1- وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
2- أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج والأولاد والوالدان.
3-إقامة الزوج والأولاد والوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك.
الشرط الأول- وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة:
والمقصود بالترك في هذا الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لصالح من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك تخلياً فعلياً، والترك المعول عليه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وواقعة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الموضوع بتقديرها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
الشرط الثاني- "أن يكون المستفيد من الامتداد الزوج أو الأولاد أو الوالدان":
والزوج يشمل الذكر والأنثى، فإذا كان الرجل هو مستأجر المسكن وترك المسكن أو توفي فإن زوجته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت الزوجة هي المستأجرة وتركت المسكن أو توفيت أفاد الزوج من حكم الامتداد.
والمقصود بالأولاد الذين يفيدون من الامتداد، الأبناء الحقيقيون، والأبناء الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأبناء بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد. وامتداد عقد إيجار المسكن لا يكون إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط.
(نقض مدني في الطعن رقم 4510 لسنة 65 قضائية – جلسة 10/2/2002).
الشرط الثالث- إقامة الزوج أو الأولاد أو الوالدين في العين المؤجرة حتى الوفاة أو الترك:
فيشترط لإعمال النص أن يبقى الزوج والأولاد والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الوفاة أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون إقامتهم قد استمرت مدة معينة قبل الوفاة أو الترك.
حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لكي يتمتع أي من هؤلاء بميزة الامتداد القانوني لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك".
(نقض مدني في الطعن رقم 3025 لسنة 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – فقرة 6).
- المقصود بالإقامة:
ويقصد بالإقامة التي تبيح وتتيح للمستفيد من الامتداد القانوني التمتع بهذه الميزة، أن تكون – كما عرفتها محكمة النقض بأنها: "الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه بحيث لا يعول على مأوى دائم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها ... وكان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الموضوع دون معقب عليه متى أقام قضاءه على أسباب سائغة".
(نقض مدني في الطعن رقم 146 لسنة 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).
واستقر قضاء النقض على أن مفاد نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977
يدل على أن الاقامة التى يعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المستأجر هى الاقامة المستقرة والممتدة لحين وفاته أو تركه المسكن دون اشتراط اقامة لاحقة ، فاذا ماتوافرت الاقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد اليه العقد مستأجرا أصليا بحكم القانون الذى أوجب على المؤجر فى الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد ايجار له ولاالزام عليه بعد أن يقيم بالعين المؤجرة ، اذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه
( الطعن رقم 473 لسنة 52 ق جلسة 30/1/1989 )
وقد عرفت محكمة النقض الاقامة المستقرة بأنها الاقامة المعتادة مع انصراف نية المقيم الى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه ، بحيث لايعول على مأوى دائم وثابت سواه
وفى هذا قضت محكمة النقض بأن مؤدى نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 – أن عقد ايجار المسكن لاينتهى بوفاة المستأجر أو تركه له وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع زوجه أو أولاده أو والديه الذين كانوا يقيمون معه فيه اقامة مستقرة حتى الوفاة أو الترك ولايحول دون قيامها – وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة – انقطاع المستفيد من الاقامة بالعين لسبب عارض مهما استطالت مدته مادام أنه لم يكشف عن ارادته فى التخلى عنها صراحة أو ضمنا باتخاذه موقفا لاتدع ظروف الحال شكا فى دلالته على انصراف قصده الى احداث هذا الأثر القانونى
الطعن رقم 1819 لسنة 57 ق جلسة 11/5/1988 والطعن رقم 1146 لسنة 47 ق جلسة 30/5/1981 و( نقض رقم 13/ 48 ق 23/12/1978 )
ترك المستأجر العين المؤجرة
إقامة المستأجر المصري بالخارج - الأصل فيها أنها مؤقته ما لم يثبت طالب الإخلاء استدامتها . علة ذلك أن تعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة . جوازه أن يكون صريحاً أو ضمنياً
الطعن رقم 275 لسنة 54 ق - جلسة 12/12/1984م
وقضت أيضا بأن سفر من له الحق فى الامتداد القانونى لعقد الايجار أو زواج البنت – مهما استطالت مدته – لايحول دون أحقيته فى
هذا الامتداد طالما أن ارادته لم تكشف – بما لايدع مجالا للشك - عن التخلى عنه
هجرة المستأجر المصري إلى الخارج لا تعني حتماً تركه العين المؤجرة
( الطعن رقم 215 لسنة 54 ق - جلسة 31/1/1985م
وقضت بأن عدم اقامة القاصر فى شقة النزاع مع والده المستأجر الأصلى واقامته فى شقة والدته ، لايكشف بذاته عن انهاء اقامته بارادته بعين النزاع لاأثر له على حقه فى الامتداد القانونى متى توافرت شروطه
- وقت الاعتداد بالإقامة:
ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة".
(نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).
- إثبات الإقامة:
لما كانت "الإقامة" هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية.
(نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).
وكذلك فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك.
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.
(نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978).
ولمحكمة الموضوع مطلق السلطة في التحقق من توافر شروط الإقامة من عدمه، دون معقب عليها من محكمة النقض متى أقامت محكمة الموضوع قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
(نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – فقرة 3).
عدم الإقامة مع المستأجر والإقامة في العين بعد وفاته غصب لها:
فمن
المقرر في قضاء النقض أنه: “إذا توفى المستأجر الأصلي في أثناء تمتعه
بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ولم يكن أحد مقيماً معه في العين المؤجرة
قبل وفاته، ثم أقام فيها بعد وفاته أحد من أقاربه، فإن أقامته هذه تعتبر
شغلاً للعين بدون سند، وبالتالي غصباً، فيجوز لمالك العين ولو لم يكن هو
المؤجر للمستأجر الأصلي الذي توفى أن يطلب طرد الشاغل الجديد باعتباره
غاصباً وذلك استنادا إلى ملكيته فقط ودون حاجة إلى الاستناد إلى عقد
الإيجار”. (نقض مدني في الطعن رقم 1077 لسنة 49 قضائية – جلسة 1/11/1984).
عبء الإثبات في الدعوى على المدعي:
تنص المادة الأولى من قانون الإثبات على أنه: "على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات التخلص منه".
ففي القانون المصري – وفي سائر القوانين الحديثة – توجد القاعدة ذاتها، فالمدعي هو الذي يحمل في الأصل عبء الإثبات، سواء كان دائناً يدعي ثبوت الدائنية، أو مديناً يدعي التخلص من المديونية كما تقول المادة الأولى من قانون الإثبات.
(المرجع: وسيط السنهوري – جـ 1 – بند 47 – صـ 58).
ومن المقرر في قضاء النقض أن: "المدعى هو المكلف قانوناً بإثبات دعواه وتقديم الأدلة إلى تؤيد ما يدعيه فيها"،
كما قضت محكمة النقض، بأن: "البينة على من ادعى واليمين على من أنكر"،
وقد تواترت أحكامها على أن: "المُقرر في قضاء هذه المحكمة التزام المُدعي بإقامة الدليل على ما يدعيه سواء أكان هو المُدعي أصلاً في الدعوى أو المُدعى عليه فيها".
وأخيراً، فقد استقر قضائها على أن: "محكمة الموضوع غير ملزمة بتكليف الخصم الذي لم يقدم دليلاً على دفاعه بتقديم هذا الدليل أو لفت نظره إلي مقتضيات هذا الدفاع، وحسبها أن تقيم قضاءها وفقاً للمستندات والأدلة المطروحة عليها بما يكفي لحمله".
(الطعون أرقام: 229 لسنة 38 قضائية - جلسة 19/6/1973 السنة 24 صـ 940. والطعن رقم 98 لسنة 53 - جلسة 7/12/1986. ونقض 6/1/1973 صـ 40. والطعن رقم 1784 لسنة 51 قضائية - جلسة 15/4/1986. والطعن رقم 291 لسنة 31 قضائية - جلسة 25/5/1966 ع1 صـ 1236. والطعن رقم 407 لسنة 51 قضائية - جلسة 12/6/1984. والطعن رقم 5469 لسنة 52 قضائية - جلسة 17/6/1986).
اثر الامتداد القانوني للعقد
من امتد إليه العقد يصبح مستأجرا أصليا و لا إلزام عليه أن يقيم بالعين المستأجرة ... إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه
ذلك أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 علي انه " ..... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقي فيها زوجة أو أولاده أو أحد والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك .... " يدل علي ما جري به قضاء هذه المحكمة ـ علي أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو من امتد العقد لصالحة ـ و تستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المستفيدين المشار إليهم بالنص متى كانت إقامتهم بالعين مستمرة حتى تاريخ الوفاة فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجرا اصليا بحكم القانون ولا إلزام من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق به وليس واجبا عليه .
( الطعن رقم 712 لسنة 74 ق ـ جلسة 5/1/2005)
" إذا كانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن إذ منعت المؤجر من أخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار سمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه عقد الإيجار وأحكام القانون ، فأن هذه التشريعات – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكون قد قيدت في شأن إيجار الأماكن الخاضعة لأحكامها نصوص القانون المدني المتعلقة بانتهاء مدة الإيجار ، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى مدة غير محددة بالنسبة للمؤجر والمستأجر على السواء طالما بقيت سارية تلك التشريعات الخاصة ."
( طعن رقم 281 لسنة 48ق جلسة 21/3/1979 مشار أليه بموسوعة إيجار الأماكن للمستشار عزمي البكري ج2 ص 257 ط 2001 )
كما قضي " عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن امتدادها لمدة غير محددة وفقاً لأحكام هذه التشريعات . عدم توقف هذا الامتداد على توافق إرادة المتعاقدين صراحة أو ضمناً "
( طعن رقم 6148 لسنة 64ق جلسة 8/5/1995 المرجع السابق ص 263 )